3月以來，重慶市多個區縣相繼發布公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）經營權轉讓公告，引起廣泛關注。秀山、長壽、永川等地紛紛推出轄區內公租房項目的30年經營權出讓，明確租金上限，引發市場對公租房運營模式轉變及地方政府財政壓力的討論。
3月10日，重慶聯交所集團秀山支所發布公告，宣布出讓秀山縣公共租賃住房30年經營權，轉讓底價為3.76億元。標的包含烏楊小區、永安小區等9處公租房的經營權，總建筑面積達27.052714萬平方米，共計5335套。轉讓方為秀山土家族苗族自治縣住房保障管理中心。公告明確，租金不得高于政府核定的價格。
此前，3月7日，重慶聯交所集團長壽支所也發布了長壽區公租房30年經營權出讓公告，轉讓底價高達10.440592億元。而早在2024年12月26日，重慶市永川區鳳凰雅苑等8處公租房30年經營權就已掛牌出讓，轉讓底價為6369.85萬元，涉及建筑面積92808.58平方米，住宅套數1345套。該項目首次掛牌到期時間為2025年1月2日，至今已進行了第九次延期，可見市場對此類項目的反應并不十分積極。
這些公告都強調了租金的限制，規定受讓方收取的租金不得高于政府核定的價格。以秀山縣為例，其城鄉建委于2014年公布的《關于公共租賃住房(保障性住房)租金標準的批復》明確，一類片區高層框架結構租金為4.50元/平方米·月，多層磚混結構為4.00元/平方米·月；二類片區多層磚混結構為3.00元/平方米·月。這些價格遠低于市場平均租金水平，保證了公租房的公益屬性。
轉讓條件方面，各地公告都設置了一定的門檻，但總體而言較為寬松。秀山縣的公告顯示，若掛牌期滿只有一家符合條件的意向受讓方，則采取協議方式以不低于出讓底價成交；若有多家符合條件的意向受讓方，則采取互聯網競價多次報價方式確定受讓方。如果未能征集到意向受讓方，則會延長信息發布，不變更掛牌條件，以5個工作日為一個周期延長，直至征集到意向受讓方。
公告還對受讓方的經營行為進行了約束。受讓方若需對公租房進行裝修、裝潢，須征得出讓方同意，且不得改變房屋主體結構，不得加高加層、擴大使用面積或侵占公共區域。出讓期滿，受讓方須無條件退還房屋，且不得要求出讓方補償裝修、裝潢費用，并不得以此為借口對房屋結構和裝修進行損毀。受讓方對房屋的改造、經營應符合國家相關法律法規及政府規劃，不得破壞周邊環境及其配套設施，因自身原因違法造成的相關處罰或經營中發生的一切安全、環保責任及由此引發的一切后果均由受讓方承擔。未經出讓方同意，經營權不得轉讓。
這些限制性條款旨在確保公租房的公益性質和居住安全，防止受讓方過度商業化或違規經營。
對于重慶多地集中出讓公租房經營權的行為，業內專家普遍認為，這是地方政府盤活存量資產、改善城投公司現金流的重要舉措，同時也體現了公租房運營模式的轉變。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，公租房的經營權在符合一定條件下是可以轉讓的，但公租房的性質、申請門檻和保障對象不會改變。他認為，公租房運營是關鍵，只有運營好，才能保障社會公益性項目落到實處。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則認為，各地對受讓方要求沒有設置太高的門檻，擅長商業管理的企業可以通過培育增值的服務來增加收益，比如周邊的商業等。但他強調，公租房的租金有管控，無論誰來經營都脫離不了政府定價的定位。
除了重慶，其他城市也有類似轉讓公租房運營收益權的做法。2023年11月，湖南省武岡市公租房特許經營權公開轉讓(出租)，公租房總建筑面積為17.935448萬平方米，特許經營年限25年，起始價為12661.78萬元。此后，《2023年度武岡市住房保障服務中心部門決算》顯示，保障性安居工程超額完成目標任務，保障性房源進一步擴寬。其中，合理利用公租房特許經營權為武岡市融資1.26億元。2024年10月8日，浙江省武義縣公共資源交易中心發布2024年城區保障性租賃住房項目25年運營收益權的公告。交易標的總建筑面積約14.6269萬平方米，起拍價6.099873億元。
這些案例表明，轉讓公租房經營權已經成為一些地方政府盤活資產、緩解財政壓力的常見手段。
嚴躍進指出，轉讓特許經營權是城投公司回籠資金、盤活資產的一個重要方式，特別是縣一級的城市。城投公司的現金流能得到改善，后續只需審核租戶資格；同時，公租房的流動性也能做起來。
重慶此前就已通過轉讓公租房經營權盤活資產。2023年9月，重慶市財政局局長姜國杰在重慶市六屆人大常委會第四次會議上表示，通過公租房住宅項目特許經營，盤活存量資產資源，國有資源（資產）有償使用收入預計增加90億元。
李宇嘉認為，政府主要在初期的建設階段負責融資建設等工作，進入運營階段確實需要專業的運營機構。他指出，小區運營需要做好基本的物業工作，小區內的商業化設施、經營性設施需要管理，還需要通過服務來滿足居民的居住需求。進入折舊加速、配套設施需要不斷完善的階段，單靠財政投入難以為繼。運營好公租房，使得公租房的收入和支出能夠達到平衡，是公租房下一步發展的重點方向。
然而，公租房經營權轉讓也面臨一些挑戰。首先，租金的限制可能會影響受讓方的盈利空間，降低其投資積極性。其次，如何確保受讓方在追求利潤的同時，不損害公租房的公益屬性，需要政府部門加強監管。最后，如何平衡各方利益，實現公租房的可持續發展，是擺在地方政府面前的一道難題。
總的來說，重慶多地出讓公租房經營權，是在當前經濟形勢下，地方政府探索公租房運營新模式、盤活存量資產、緩解財政壓力的積極嘗試。但這一模式能否取得成功，還需要在實踐中不斷摸索和完善，既要確保公租房的公益性質，又要實現公租房的可持續發展，最終惠及廣大住房困難群眾。