衡陽新規 “出圈”，公攤風云再掀波瀾
近日，衡陽樓市一則重磅消息如巨石入水，激起千層浪 —— 自 2025 年 1 月 1 日起，湖南省衡陽市商品房銷售將實行套內建筑面積計價。這意味著，公攤面積將不再計入購房款計價范圍，“零公攤” 時代的大幕，似乎已在衡陽悄然拉開一角。
此消息一經傳出，迅速霸占各大熱搜榜單，成為街頭巷尾熱議的焦點。畢竟，公攤面積這塊 “心病”，已然困擾購房者多年。曾幾何時，“買 100 平方米得 70 平方米”“110 平方米房子到手僅 61 平方米” 之類的吐槽不絕于耳。高額公攤讓購房者們苦不堪言，明明懷揣著寬敞家園的夢想，卻被公攤 “偷” 走了大片空間，真金白銀換來的卻是難以利用的公共區域分攤，怎能不令人郁悶？如今，衡陽新規的出臺，宛如一道曙光，讓眾多購房者看到了希望，大家都在拭目以待，看這場變革究竟能給樓市帶來怎樣的新氣象。
公攤之 “痛”：購房者的心酸往事
（一）面積 “縮水”，錢包 “受傷”
過往，公攤面積就像一個 “無底洞”，無情吞噬著購房者的居住空間與財富。不少人都曾有過這樣的遭遇：買房時沖著 100 平方米的寬敞去的，交房時卻發現套內實用面積僅 70 平方米，憑空少了 30 平方米，這可是真金白銀買來的 “空氣” 啊！以每平方米 1 萬元的房價計算，30 平方米就是 30 萬元，直接打了水漂。而且，這還不算完，后續的物業費、取暖費等諸多費用，依舊按照 100 平方米的建筑面積收取，每年又要多支出不少冤枉錢，購房者的錢包怎能不 “喊疼”？
（二）信息不透明，維權艱難
開發商在公攤問題上的 “小動作” 更是讓購房者防不勝防。一些不良開發商為了促進銷售，在宣傳時故意模糊公攤面積占比，承諾的公攤率與實際交付時大相徑庭。合同里關于公攤的條款要么含糊其辭，要么深埋在復雜的條款之中，購房者稍不留意就會掉進陷阱。即便購房者察覺公攤面積可能存在問題，想要維權也是困難重重。一方面，公攤面積的測量需要專業的測繪知識與工具，普通購房者難以自行完成精準測量；另一方面，開發商往往以 “符合國家標準”“測繪公司出具報告” 等為由推脫責任，購房者因證據不足，常常只能無奈接受現實，一肚子委屈無處訴說。
多地 “破冰”，“零公攤” 探索進行時
（一）重慶先行，20 年經驗在前
其實，衡陽并非 “第一個吃螃蟹的人”。早在 2002 年，重慶就以地方法規的形式，率先強制施行商品房銷售以 “套內建筑面積” 計價的政策。這一開創性舉措，讓重慶購房者在過去的 20 多年里，得以避開公攤面積的諸多 “暗坑”。當地消費者買房時，合同上明明白白寫著套內面積，房屋總價根據套內單價與套內面積計算得出，不存在公攤面積的模糊地帶。這不僅有效減少了房產交易糾紛，讓購房者能精準掌控購房成本，也促使開發商將更多精力放在提升套內空間品質上，推動了重慶樓市的平穩健康發展，為其他城市提供了寶貴的借鑒范例。
（二）廣深等城，計容新規提得房率
近年來，廣州、深圳等一線城市也在悄然發力，通過調整計容規則提升住宅得房率，側面助力 “去公攤化” 進程。廣州放寬住宅套內半開敞空間半計容比例，允許設置更大進深的陽臺、入戶花園等，這些空間僅計一半面積；深圳則在新的《建筑設計規
則》中，放寬陽臺尺限制、增加凸窗面積，還將部分避難層、機房等不計入計容面積，減少了公攤 “分母”，使得購房者實際到手的使用面積增加。這些新規下的住宅項目，以 “高得房率” 吸引眾多購房者關注，讓人們看到了在現有制度框架下，提升居住性價比的創新實踐。
衡陽新規解讀：透明購房新時代
（一）計價、測繪、公示，全方位保障
根據新規，衡陽的商品房銷售將以套內建筑面積作為計價核心。套內建筑面積涵蓋套內房屋的使用面積、套內墻體面積以及套內陽臺建筑面積，讓購房者清晰知曉自己真正購買的 “干貨” 面積。房地產開發企業在簽訂商品房網簽合同時，必須與購房人明確約定按套內建筑面積計算商品房價款，并且在面積糾紛條款中載明以套內建筑面積和套內建筑面積價格作為處理糾紛的計價依據，從合同源頭保障購房者權益。
不僅如此，開發商在銷售前，需公示有資質的測繪單位出具的不動產測繪報告，詳細列出被分攤的共用部位的名稱、用途、位置、面積，參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、位置、面積、分攤系數，以及不分攤的共用部位等信息。這意味著，過去公攤面積的 “黑匣子” 將被徹底打開，購房者能明明白白看到每一處公攤的來龍去脈，做到心中有數，真正實現 “所見即所得，所購即所用”。
（二）對房價、市場的潛在影響
新規之下，房價走勢無疑是眾人關注的焦點。一方面，從計價邏輯看，雖然公攤面積不計入房款計價，但開發商建設、維護公共區域的成本并不會憑空消失。為保障利潤，部分開發商或許會適當提高套內面積的單價，使得房屋總價未必會如購房者期待的那樣大幅下降；另一方面，市場競爭的加劇又可能抑制房價的過度上揚。當衡陽樓市進入 “套內面積” 時代，購房者對套內空間的性價比將更為敏感，開發商若貿然漲價，可能面臨去化難題，因而在定價上會更加謹慎。
在市場層面，新規有望為衡陽樓市注入新活力。對庫存消化而言，“零公攤” 的宣傳賣點或吸引更多觀望的購房者入場，加快庫存去化速度，尤其是那些戶型設計合理、套內空間利用率高的樓盤將更具優勢；對于市場信心，透明化的購房規則將重塑消費者對樓市的信任，減少因面積糾紛引發的購房顧慮，激發剛性需求與改善型需求的釋放；而開發商也將面臨產品升級的挑戰與機遇，需在有限的套內面積里，通過優化戶型、提升品質等手段提升競爭力，推動衡陽房地產市場從粗放式發展邁向精細化運營的新階段。
展望未來：“零公攤” 能否成全國標配？
衡陽新規的落地，讓人們對 “零公攤” 在全國普及滿懷憧憬。但冷靜思考，這條推廣之路，依舊荊棘叢生。一方面，傳統觀念的 “堅冰” 難破。購房者多年來習慣了建筑面積計價，對套內面積購房的接受需要一個過程，不少人仍心存疑慮，擔心單價變相提升、房價并未實質下降；開發商同樣如此，改變固有計價模式，意味著成本核算、營銷話術、產品設計等全鏈條轉型，部分企業因循守舊，不愿輕易邁出變革步伐。另一方面，技術與標準統一的難題橫亙在前。不同城市、不同樓盤，建筑形態各異，公攤范圍與計算方法本就復雜多樣，要在全國推行 “零公攤”，亟需統一且精準的套內面積測繪標準、公攤界定規則，確保各地執行不跑偏、不走樣，這無疑需要住建、測繪、規劃等多部門長時間的協同打磨。
再者，利益協調的 “溝壑” 有待填平。地方政府依賴土地財政，“零公攤” 若影響土地出讓金、房地產稅收，政策落地或受阻；銀行以建筑面積評估房產抵押價值，計價方式轉變，金融風險評估、貸款額度核定等配套機制也需同步革新。盡管困難重重，但趨勢已然明朗。隨著民眾對居住品質、消費透明的追求日益高漲，越來越多城市加入 “套內計價” 探索行列，從法規完善、技術攻堅到市場引導，各方合力之下，“零公攤” 的星星之火，終將成燎原之勢，重塑房地產市場公平、高效、透明的新格局，讓住房回歸居住本質，開啟全民宜居新時代。
購房小貼士：如何應對公攤 “變局”
面對公攤變革的浪潮，購房者如何在當下市場中保障自身權益、選到心儀好房？以下實用建議請查收。
選房環節，務必帶上卷尺等簡單工具，實地測量套內空間尺寸，查看房間是否方正、墻角是否直角、凈高是否達標，關注梁的位置與高度對裝修的影響；仔細考量功能分區，確保臥室遠離噪音源、廚房餐廳距離適中、衛生間通風采光良好且使用便利；對于開發商宣傳的贈送面積，要核實產權歸屬、判斷實際用途，避免陷入 “雞肋” 空間陷阱。
簽訂合同前，向開發商索取公攤數據，明確整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等，要求列明公攤公用建筑面積的具體項目及各項目面積，算出公攤占比；合同中清晰約定公攤面積范圍、比例，注明若公攤面積變更，開發商需及時通知并按約定處理；簽約全程保留聊天記錄、宣傳資料等證據，以備不時之需。
交房驗收時，若對開發商提供的《房屋測繪報告》存疑，委托有資質的第三方驗房公司陪同驗房，必要時向住建局、規劃局等部門申請信息公開，調取樓盤規劃設計圖紙，邀請專業人士核算套內與公攤面積，確認是否存在誤差；若發現問題，先與開發商友好協商，要求解釋并給出解決方案，協商無果可向相關監管部門申訴、投訴，或尋求法律援助，通過法律途徑維護自身權益。寸