一、契稅新政來襲
2024 年 12 月 1 日，住房契稅新政正式執行，這一政策在房地產市場引起了廣泛關注。此次新政規定，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過 140 平方米的，統一按 1%的稅率繳納契稅。
這一政策調整具有重大意義。一方面，它積極支持了居民的剛性和改善性住房需求。以一套價值 500 萬元面積在 100 平米 - 140 平方米之間的住房為例，首套可以節省 2.5 萬元契稅，二套可以減免 10 萬元契稅。對于購房者來說，這無疑降低了購房成本。另一方面，政策的調整也有助于促進房地產市場的平穩健康發展。
從政策內容來看，對個人購買家庭唯一住房，面積為 140 平方米及以下的，減按 1%的稅率征收契稅；面積為 140 平方米以上的，減按 1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為 140 平方米及以下的，減按 1%的稅率征收契稅；面積為 140 平方米以上的，減按 2%的稅率征收契稅。家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。
納稅人申請享受稅收優惠時，應當向主管稅務機關提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權主管稅務機關通過信息共享方式取得相關信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關證明材料的，納稅人可按規定適用告知承諾制辦理，報送相應的《稅務證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔法律責任。具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產管理部門制定。
二、退稅個案涌現
（一）成功案例展示
在溫州，一位購房者于 10 月 31 日繳納了契稅，在未拿到產證時得知契稅新政消息。隨后，接到相關不動產登記部門電話，告知其不動產證未出，可以申請撤銷辦理房產證。該購房者順利完成撤銷流程后，已收到契稅退款，并將于 12 月 1 日之后再次申請辦理產權證明。在浙江省金華，另一位購房者購買一手新房，11 月 13 日下午交辦理房產證材料并繳納契稅，未出電子產證和紙質產證。關注到契稅新政后，11 月 14 日前往當地不動產登記中心申請撤銷辦理房產證，11 月 15 日順利撤銷，拿回申報材料。契稅申報表留在契稅部門，稅務窗口工作人員表示當前未明確處理方式，12 月 1 日后再咨詢或有措施了再聯系。這位購房者強調自己是撤銷辦理房產證，并非撤銷房產交易，且因有按揭貸款，銀行工作人員需一同前往。
（二）各地回復差異
澎湃新聞記者致電杭州、溫州、西安等地的相關不動產登記、稅務等部門咨詢退稅事宜，各地說法不一。有的地方明確回復不能退稅，而有些地方則稱以窗口為準，能撤回辦稅申請則可重新辦理。例如，溫州市龍灣區稅務部門工作人員介紹，這種情況比較少，如果已經撤銷辦理，不動產部門會出具情況說明，購房者需要帶著身份證、銀行卡、完稅證明等前往稅務窗口辦理即可。為提高信息透明度，部分城市的不動產證登記部門在窗口放置提示牌，提醒購房者：購買 90 - 140 平方米家庭唯一住房和第二套住房，12 月 1 日后申報契稅可減按 1%繳納。同時明確，12 月 1 日前，仍分別按 1.5%、2%繳納，繳納后不能以享受最新優惠為由申請退稅。
三、退稅流程解析
（一）未出證時的操作
當未辦理產證且在不動產部門撤銷辦理產證流程后，契稅的退還通常有一定的操作流程。以溫州市龍灣區為例，這種情況比較少，若已撤銷辦理，不動產部門會出具情況說明。購房者需要帶著身份證、銀行卡、完稅證明等前往稅務窗口辦理。首先，購房者準備好相關材料是關鍵步驟，確保材料的完整性和準確性，以便順利辦理退稅。在這個過程中，不同地區可能會有一些細微的差異，但總體上都是圍繞這些核心材料進行辦理。一般來說，稅務部門在收到購房者提交的材料后，會進行審核。審核內容主要包括表格填寫是否符合要求、退稅理由是否符合相關規定以及相關資料是否齊全、有效等。如果審核通過，稅務部門會簽署意見并打印契稅退稅單，經納稅人和征收機關簽字蓋章后辦理退稅。
（二）窗口提示解讀
部分城市的不動產證登記部門在窗口放置提示牌具有重要意義。這些提示牌主要是為了提高信息透明度，讓購房者清楚了解契稅政策的變化和辦理流程。例如，提醒購房者購買 90 - 140 平方米家庭唯一住房和第二套住房，12 月 1 日后申報契稅可減按 1%繳納。同時明確，12 月 1 日前，仍分別按 1.5%、2%繳納，繳納后不能以享受最新優惠為由申請退稅。這樣的提示可以讓購房者在購房和辦理相關手續時更加清晰地了解政策規定，避免產生誤解和不必要的麻煩。提示牌的存在也有助于規范契稅辦理流程，確保政策的執行更加準確和公正。購房者可以通過這些提示牌，及時了解自己的權益和義務，更好地規劃自己的購房和退稅事宜。
四、專家觀點提醒
（一）嚴躍進觀點
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進提醒，網絡上部分退稅成功的案例，并非大家理解的退回差額，而是在 12 月 1 日新政執行之后重新辦理不動產相關證件。這種情況僅存在部分城市，像上海等地，繳納契稅當天即出產證，沒有時間差；有些城市，電子產證會先于紙質的，這種情況也不能隨意撤銷。嚴躍進還指出，不希望契稅法造成恐慌性購房，最終傷害剛需購房者。同時，此次契稅新政與住建部、央行等發布的政策形成合力，充分體現了宏觀政策的針對性、組合性和協同性，在當前房地產市場形勢下，將有助于進一步釋放購房需求，促進我國房地產市場平穩健康發展。
（二）王玉臣建議
北京金訴律師事務所王玉臣律師表示，根據相關政策，契稅的調整通常會有明確的實施時間。新的契稅政策在 12 月 1 日生效，通常情況下，已經在此日期之前繳納契稅的購房者是不能自動撤回繳稅的。不過，具體的操作流程和政策細節可能會因地區而異。王玉臣律師建議購房人可以咨詢當地的稅務部門或房地產交易中心，以獲取最準確的信息和指導。同時，王玉臣律師還提到，契稅從條例上升到了法律的層次，位階提升了，法律效力也更高了。契稅法的出臺，為購買集體土地上的房屋繳納契稅提供了法律依據，最大的亮點有兩個：一個是將原本沒有列入正規法律法規規章的一些免征范圍納入了法律當中，有法可依；另一個是結合現在法律背景的變化，將新變化產生的新問題納入了契稅法中，與時俱進。
五、總結與展望
契稅新政的出臺，為購房者帶來了新的機遇和挑戰。購房者在面對這一政策變化時，應根據自身情況，謹慎決策，充分咨詢當地的稅務部門和房地產交易中心等相關部門，以確保自己能夠正確理解政策并合理利用政策優勢。
對于那些尚未購房的消費者來說，契稅新政無疑是一個重大利好。在購房決策過程中，可以充分考慮新政帶來的成本降低，結合自身的居住需求和經濟實力，選擇合適的住房。同時，也要關注樓盤的品質、物業服務質量以及區域發展規劃等因素，確保自己的購房決策既經濟實惠又具有長期的價值。
對于已經購房但尚未辦理房產證的購房者，要仔細了解當地的退稅政策和辦理流程。如果符合條件，可以積極申請退稅或在新政實施后重新辦理相關證件，以享受契稅優惠。然而，在辦理過程中，也要注意遵循合法合規的程序，避免因操作不當而帶來不必要的風險。
從長遠來看，契稅新政對房地產市場的影響將是深遠的。一方面，它有助于激活剛性和改善性住房需求，為市場注入新的活力；另一方面，也將促進房地產相關產業鏈的發展，帶動建筑、裝修、家電等行業的繁榮。同時，政策的實施也將有助于穩定市場預期，吸引更多人才流入，為城市建設和經濟活力的提升發揮積極作用。
契稅新政為購房者提供了更多的選擇和機會。購房者應密切關注政策動態，合理規劃自己的購房和退稅事宜，以實現自身的居住夢想和資產增值。同時，政府和相關部門也應加強政策宣傳和解讀，提高信息透明度，確保政策的順利實施，共同推動房地產市場的平穩健康發展。