一、契稅調整，政策落地
時隔多年，房產交易契稅迎來首次調整。財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布公告，此次調整涉及契稅、土地增值稅、增值稅三大稅種，其中契稅調整最受關注。
此次契稅調整將現行享受 1% 低稅率優惠的面積標準由 90 平方米提高到 140 平方米。對個人購買家庭唯一住房，面積為 140 平方米及以下的，減按 1% 的稅率征收契稅；面積為 140 平方米以上的，減按 1.5% 的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為 140 平方米及以下的，也減按 1% 的稅率征收契稅；面積為 140 平方米以上的，減按 2% 的稅率征收契稅。
以青島為例，貝殼找房青島市場負責人陳晶提到，一套 100 平方米、總價 200 萬元的房屋，若此房是購房人以家庭為單位的首套住房，政策調整前應繳納 1.5% 的契稅即 3 萬元，調整后繳納 1% 的契稅為 2 萬元，省出 1 萬元。若此房是二套房，政策調整前應繳納 2% 的契稅即 4 萬元，調整后為 2 萬元，省出 2 萬元。
業內人士分析，此次調整將進一步降低購房者置業成本，對于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，一線城市稅收優惠力度更大。此次政策落地將吸引更多有居住或改善居住需求的人加快入市。
二、政策要點與變化
（一）契稅優惠擴大
此次契稅調整將享受 1% 低稅率優惠的面積標準從 90 平方米大幅提高到 140 平方米。這一變化意味著，對于個人購買家庭唯一住房，面積在 140 平方米及以下的，減按 1% 的稅率征收契稅；面積為 140 平方米以上的，減按 1.5% 的稅率征收契稅。對于個人購買家庭第二套住房，面積為 140 平方米及以下的同樣減按 1% 的稅率征收契稅，面積為 140 平方米以上的則減按 2% 的稅率征收契稅。據中指研究院測算，以單價 5 萬計算，面積分別為 80、100、150 平米，政策優化前首套契稅稅率分別為 1%、1.5%、3%，二套契稅稅率分別為 1%、2%、3%，而北上廣深二套契稅稅率均為 3%，政策優化后首套契稅稅率分別為 1%、1%、1.5%，二套契稅稅率分別為 1%、1%、1.5%。以此計算，80、100、150 平米，首套契稅分別優惠 0 萬元、2.5 萬元、11.25 萬元，二套分別優惠 0 萬元，5 萬元、7.5 萬元，北上廣深二套分別優惠 8 萬元、10 萬元、7.5 萬元。
（二）增值稅調整
在一線城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，個人銷售已購買 2 年以上（含 2 年）住房一律免征增值稅。以北京為例，政策優化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現價 500 萬元，購買時原值 200 萬元，則應繳增值稅為 (500 - 200)/1.05*5%，即 14.3 萬元。政策優化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應繳增值稅可全部節省。這一政策明顯降低了一線城市增值稅稅費，進一步降低了購房者置業成本，將助力一線城市市場繼續修復。
（三）土地增值稅預征率降低
此次調整將各地區土地增值稅預征率下限統一降低 0.5 個百分點。調整后，東部地區為 1.5%，中部和東北地區為 1%，西部地區為 0.5%。中指研究院企業研究總監劉水分析認為，降低土地增值稅預征率下限，將降低企業開發成本，緩解企業資金壓力。開發改善型項目更多的房企，其土地增值稅減免空間更大。土地增值稅政策的放松，將推動房企更多地投入改善型項目開發建設，建設更多 “好房子” 以滿足居民對于高品質居住的需求。
三、政策影響
（一）購房者受益
此次契稅調整后，購房者尤其是購買首套房和二套房的購房者在不同城市都能享受到實實在在的費用節省。以深圳為例，購買第二套房的購房者，總價 800 萬，90㎡＜建面＜140㎡的二手房，新政后二套節省 16 萬的稅費。在上海，若購買總價 500 萬，面積在 140 平方米以內的二套房，過去契稅要 3% 也就是 15 萬元，新政策后將按照 1% 收取，也就是 5 萬，契稅減少 10 萬元。對于首套房購房者來說，也能節省一定的費用，進一步降低了購房成本。
這一政策對改善性住房需求的利好尤為明顯。隨著生活水平的提高，人們對居住品質的要求也越來越高，改善性住房需求日益增長。契稅調整后，購買改善性住房的購房者可以節省更多的資金，用于裝修、購置家具等，提升居住品質。同時，降低的購房成本也讓更多人有能力實現住房的升級換代，滿足了人們對美好生活的向往。
（二）二手房市場活躍
增值稅調整對二手房市場產生了積極的作用。首先，降低了賣房成本。在過去，個人出售購買 2 年以上的非普通住房，需要按照差額的 5% 繳納增值稅，而現在只要是滿 2 年的住房，出售時即可免征增值稅。這一政策的實施，將大大降低二手房的交易成本，讓賣房者能夠獲得更多的收益。
其次，促進了交易。降低的交易成本將吸引更多的購房者進入二手房市場，增加市場的活躍度。無論是剛需購房者還是改善性購房者，都能在二手房市場中找到適合自己的房源。同時，二手房市場的活躍也將帶動一手房市場的發展，形成良性循環。
最后，打通了置換鏈條。對于那些想要改善居住條件的購房者來說，增值稅調整后，他們可以更加輕松地賣掉現有的住房，再購買新的住房。這將促進住房的合理流動，提高資源的利用效率。
（三）房地產企業減壓
土地增值稅預征率降低對房地產企業資金壓力的緩解作用不可忽視。調整后，東部地區為 1.5%，中部和東北地區為 1%，西部地區為 0.5%。這將降低企業預征預繳的土地增值稅，幫助企業降低開發成本、緩解資金壓力。
對于開發改善型項目的房企來說，其土地增值稅減免空間更大。土地增值稅政策的放松，將推動房企更多地投入改善型項目開發建設，滿足居民對于高品質居住的需求。同時，這也有助于房地產企業修復自身經營狀況，提升投資熱度，為房地產市場的穩定發展提供有力支持。
四、市場反應與期待
（一）市場咨詢量上升
自房產交易稅收新政發布以來，各地房地產市場咨詢量明顯上升。以上海為例，多家房地產交易中心有關契稅新政的咨詢量大幅增多。上海中原地產世紀花園分行高級店董潘雪蓮表示，看到契稅調整的新政后，客戶群熱鬧了一整晚，大家紛紛開始計算自己能少繳多少稅。在深圳，契稅降至 1% 的政策發布后，二手房市場的咨詢量和看房量都有顯著增加。之前深圳二手房市場的錄得量已連續 5 周單周超 2000 套，呈現高位企穩態勢，契稅新政的刺激作用有望進一步推動交易錄得量的提升。
（二）已遞交過戶材料購房者的情況
本次《公告》特別提到 “2024 年 12 月 1 日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，符合本公告規定的可按本公告執行”。這意味著即使購房者已經進行到遞交過戶材料這一步，如果還未申報繳稅，就可以選擇在 12 月 1 日后前往交易中心繳稅，享受新政優惠。稅務窗口工作人員介紹，完成房產過戶，首先需要房產交易雙方共同到本地的房地產交易中心遞交過戶材料，等待 5 個工作日之后，購房者可以前往交易中心申報繳稅、領取新房產證。
（三）對房地產市場未來發展的期待
此次房產交易稅收新政的落地，為房地產市場帶來了新的機遇和活力。一方面，契稅、增值稅的調整以及土地增值稅預征率的降低，降低了購房者的置業成本和房地產企業的開發成本，有利于促進房地產市場的供需平衡。另一方面，政策的調整也增強了市場參與者對房地產市場的信心，為市場的長期穩定發展奠定了基礎。
對于未來房地產市場的發展，業內人士充滿期待。隨著樓市持續回暖，新政有望吸引更多有居住或改善居住需求的人加快入市，進一步激活中大戶型房子的認購。同時，房地產企業也將在政策的支持下，加大對改善型項目的開發建設，提供更多高品質的住房，滿足居民對美好生活的向往。然而，也需要注意市場供需關系的變化，防止因政策刺激帶來的房價波動，確保房地產市場平穩健康發展。