一、稅收調整政策背景
黨中央高度重視房地產市場平穩健康發展。黨的二十屆三中全會提出，允許有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準，完善房地產稅收制度。中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
此次財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布房產交易相關稅收減免政策，主要包括加大住房交易環節契稅優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預征率下限，緩解房地產企業財務困難；明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產企業稅負穩定。
具體來說，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，面積為 140 平方米及以下的，減按 1% 的稅率征收契稅；面積為 140 平方米以上的，減按 1.5%（首套）或 2%（二套）的稅率征收契稅。同時，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低 0.5 個百分點。在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個人銷售已購買 2 年以上（含 2 年）住房一律免征增值稅，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額 20% 的普通標準住宅，繼續實施免征土地增值稅優惠政策。
二、稅收調整對房價及市場的影響
（一）降低購房成本
此次稅收調整中，契稅優惠面積標準提高至 140 平方米，這意味著更多購房者能夠享受到低稅率優惠。以 500 萬元的住房為例，在新政前，若購買面積在 90 平方米以上、140 平方米以下的二套房，契稅可能為 2% 甚至 3%，而現在統一按 1% 的稅率繳納契稅，可節省數萬元。對于一線城市購買二套房的購房者來說，受益更為明顯。過去四個一線城市二套房全部按照 3% 收取契稅，現在 140 平方米以內變為 1%，140 平米以上變為 2%，購買 500 萬元的房子，契稅最多可省 10 萬元。這大大降低了購房成本，刺激了剛需和改善性住房需求。
（二）緩解開發商現金流壓力
土地增值稅預征率下限降低對開發商現金流起到了緩解作用。稅務總局于 2010 年明確各地區預征率下限，此次調整將各地區土地增值稅預征率下限統一降低 0.5 個百分點。調整后，東部地區為 1.5%，中部和東北地區為 1%，西部地區為 0.5%。這一舉措減少了房企預征預繳的土地增值稅，降低了企業資金壓力。在房地產市場持續調整的背景下，不少房地產項目的土地增值稅實際稅率已明顯降低，企業多繳的稅費資金若不能及時退稅，將增加資金壓力。此次調整有助于緩解這一問題，為房企提供更寬松的融資環境。
（三）促進市場成交
稅收調整對房地產市場成交量有著短期和長期的影響。短期內，降低房產交易稅收可能一次性、溫和提振地產需求，尤其是對于一線及準一線城市。以一線城市為例，契稅調整和增值稅政策的優化，使得購房成本降低，吸引了更多購房者入市。對于改善型住房需求的提振可能更為明顯，如購買 140 平方米以上的首套房，契稅從 3% 降至 1.5%，大大減輕了購房者負擔。長期來看，地產周期企穩回升可能需要經濟基本面及收入預期改善的支撐。雖然稅收調整可能不足以推動地產成交的持續回升，但對于地產供需面已經開始明顯收緊的一線及準一線城市，可能有事半功倍的撬動作用，加速市場回暖進程。
三、經濟基本面與房地產市場的關系
（一）經濟基本面支撐地產周期企穩回升
經濟基本面在地產周期企穩回升中起著至關重要的作用。經濟狀況是影響房地產市場的核心因素之一，國內生產總值（GDP）增長率、失業率、通貨膨脹率等宏觀經濟指標與房地產市場的活躍度緊密相關。當經濟增長強勁時，如 GDP 增長，通常意味著更多的就業機會和更高的收入水平，這會直接提升居民的購買力和購房意愿。例如，若 GDP 增長率達到一定水平，企業發展良好，員工薪資上漲，居民對未來收入預期樂觀，就會更傾向于購買房產，從而推動房地產市場需求上升。
同時，良好的經濟基本面也有助于改善居民的收入預期。當居民對未來收入充滿信心時，他們更愿意承擔購房帶來的長期債務，這為地產周期的企穩回升提供了有力支撐。此外，經濟基本面的改善還會帶動相關產業的發展，如金融、建筑、裝修等，進一步促進房地產市場的繁榮。
（二）居民購房的順周期行為
居民購房具有明顯的順周期行為特點。在經濟基本面良好的情況下，居民收入增加，就業穩定，消費者信心提升，購房意愿也隨之上升。例如，當經濟增長強勁時，居民收入增速加快，他們會更傾向于購買房產作為長期投資或改善居住條件。
相反，在經濟下行時期，居民對未來收入預期不確定，失業率上升，消費者信心下降，購房意愿也會受到抑制。2021 年下半年后，由于對政策和經濟基本面不確定性的謹慎，國內出現居民收入增速增加，而支出增速下降，儲蓄率上升，而房地產需求下降的現象。這充分體現了居民購房的順周期行為。
此外，經濟基本面的變化還會影響居民的購房決策。例如，在經濟增長時期，居民可能更傾向于購買大戶型、高品質的房產；而在經濟下行時期，居民可能更關注小戶型、性價比高的房產?？傊?，居民購房行為與經濟基本面密切相關，呈現出明顯的順周期特點。
四、綜合分析與展望
（一）積極影響與挑戰并存
房產交易稅收調整及經濟基本面改善對房地產市場帶來了諸多積極影響，但同時也面臨著一些挑戰。
從積極方面來看，稅收調整降低了購房成本，刺激了剛需和改善性住房需求，為房地產市場注入了活力。同時，經濟基本面的改善為地產周期企穩回升提供了支撐，居民收入預期的提升增加了購房意愿。此外，稅收政策的調整也緩解了開發商的現金流壓力，有利于房地產企業的穩定發展。
然而，挑戰也不容忽視。一方面，雖然稅收調整在短期內能夠提振地產需求，但可能不足以推動地產成交的持續回升。房地產市場的穩定發展還需要宏觀經濟環境的持續改善和居民收入水平的穩定提升。另一方面，房地產市場的供需關系仍然存在不平衡的問題。盡管政策調整可能會刺激需求，但供應方面的問題，如土地供應、新房開工面積等，也需要得到妥善解決。
（二）未來發展趨勢展望
未來房地產市場的發展趨勢值得關注。首先，隨著經濟基本面的持續改善，居民收入水平的提高，房地產市場的需求有望逐步穩定增長。特別是剛需買房熱潮可能來襲，年輕一代的成家立業和城市化進程的加速將推動剛需購房群體的擴大。
其次，房價走勢將受到多種因素的影響。雖然稅收調整在一定程度上降低了購房成本，但房價下跌是否到底仍存在不確定性。一方面，政府的調控政策將繼續發揮作用，以確保房價的穩定；另一方面，市場供需關系的變化也將對房價產生重要影響。
再者，二手房市場可能迎來 “拋房潮”，二手房供應量的增加將推動房價的下降，為購房者提供更多選擇。同時，租房市場將更受歡迎，隨著房價的上漲和購房門檻的提高，越來越多的人將選擇租房，這將帶動租房市場的繁榮。
最后，現房將成為 “香餑餑”。購房者更加傾向于選擇現房，以避免購房風險。這將促使開發商更加注重現房的建設和銷售，提高房地產市場的供給質量。
綜上所述，房產交易稅收調整及經濟基本面改善對房地產市場具有積極影響，但也面臨挑戰。未來房地產市場的發展趨勢值得關注，需要政府、企業和購房者共同努力，以實現房地產市場的穩定健康發展。