一、無錫惡意躲債案件回顧
在無錫市惠山區人民法院審理的這起案件中，曹女士欠錢不還的行為引發了一系列爭議。曹女士向他人借款后未能按期還款，面對債權人的追討，她想出了一個歪點子。她將自己名下的房產以明顯低于市場價的金額轉讓給了弟弟。法院調查發現，同小區房屋市場成交均價為 1.3 萬元 / 平方米，而案涉房屋實際成交價約為 6400 元 / 平方米，遠低于市場交易價格。這種以不合理低價轉讓房產的行為，使得法院在強制執行時曹女士名下已無可供執行的財產。債權人無奈之下將她告上法庭。根據《民法典》規定，債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。最終，法院判決撤銷曹女士與其弟弟之間房屋交易的行為。這一判決不僅維護了債權人的合法權益，也彰顯了法律對惡意躲債行為的嚴厲打擊。
二、惡意躲債房產轉讓的法律判定
（一）價格認定標準
根據法律規定，轉讓價格未達到交易時交易地的市場交易價或者指導價百分之七十的，一般可以認定為 “明顯不合理的低價”；受讓價格高于交易時交易地的市場交易價或者指導價百分之三十的，一般可以認定為 “明顯不合理的高價”。當債務人與相對人存在親屬關系、關聯關系時，不受百分之七十、百分之三十的限制。在無錫的這起案件中，曹女士將房產轉讓給弟弟，屬于親屬關系，其案涉房屋實際成交價約為 6400 元 / 平方米，而同小區房屋市場成交均價為 1.3 萬元 / 平方米，遠低于市場交易價格，應認定為以明顯不合理的低價轉讓房產。在其他類似案例中，如小芹將房產以明顯低于市場價轉讓給弟弟小友，2019 年小芹出售房屋時同小區房屋市場成交均價為 1.3 萬元 / 平方米，而案涉房屋實際成交價約為 6400 元 / 平方米，也被認定為以明顯不合理的低價轉讓房產。尤某以 50 萬元的價格將案涉房產轉讓給兒子吳某，案涉房產同期同地段同類房產拍賣交易價格約 7700 元 /㎡，案涉房產建筑面積為 168㎡，合理交易價格至少為 127 萬元以上，案涉房產實際交易價格不到合理交易價格的 40%，同樣屬于以明顯不合理的低價轉讓財產。
（二）法院判決依據
法院依據《民法典》相關規定，當債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。在無錫曹女士的案件中，曹女士欠錢不還，卻將房產以明顯低于市場價轉讓給弟弟，使得法院強制執行時名下無可供執行的財產，嚴重影響了債權人的債權實現。法院經過調查，認定曹女士是以明顯不合理的低價轉讓房產，最終判決撤銷曹女士與其弟弟之間房屋交易的行為。在其他案例中，如宮某飛在結欠王某大額借款未償還的情況下，將案涉房屋低價轉讓給父母，法院也判決撤銷宮某飛、宮某、張某對案涉房屋份額分割、轉讓行為。這些判決都是基于《民法典》的規定，旨在保護債權人的合法權益，打擊惡意躲債行為。同時，也提醒債務人在進行財產轉讓時，要遵守法律規定，不得損害債權人的利益。
三、其他惡意躲債房產轉讓案例
（一）為躲債務無償轉讓房產
在解放區人民法院審理的案件中，董某與景某系親戚關系。2016 年 4 月，景某因資金需要，陸續向董某借款 46 萬元，后未償還欠款。2022 年 4 月 12 日，景某將房產無償轉讓給兒媳黎某，并補辦了相關手續。黎某隨后向銀行抵押房產貸款。董某認為景某為躲避債務惡意轉移資產，將其訴至法院。法院審理認為，景某在明知董某對其享有的債權尚未清償完畢的情況下，將房產登記至黎某名下，行為惡意明顯，且導致自身履行債務能力明顯降低，已危及、損害到了作為債權人的董某的合法權益。最終，法院判決撤銷景某與黎某之間的房屋買賣協議及相關拆遷安置協議，并要求將案涉房產變更登記至景某名下。同時，銀行就案涉房產的抵押權適用善意取得制度，在案涉房產變更登記至景某名下后，應保留銀行對案涉房產的抵押權登記。
（二）男子離婚惡意轉讓房產
通州法院審理了這樣一起案件，高某借款 60 萬元給田某后，田某拒絕償還且辦理了離婚手續將財產轉移給前妻孫某致使自己無力償還債務。高某向法院提起訴訟要求撤銷田某與孫某之間關于某房產歸孫某所有的約定，并判令孫某將某房產恢復登記為田某、孫某共同所有。法院經審理認為，債務人以放棄其債權、放棄債權擔保、無償轉讓財產等方式無償處分財產權益，或者惡意延長其到期債權的履行期限，影響債權人的債權實現的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。關于高某主張撤銷田某離婚協議中財產轉移條款行使期限，經調取案卷材料可知，孫某在 2021 年 7 月的庭審中將涉及某套房產分配方案的《離婚協議》作為證據提交，高某于 2022 年 3 月提起本案債權人撤銷權之訴，故其行使撤銷權未超過行使期限。田某處分其所有的某套房屋 50% 份額的行為影響了高某作為債權人債權的實現，故支持了高某的訴訟請求。孫某不服提起上訴，二審法院經審查判決駁回上訴，維持原判。
（三）為躲避債務低價將房產轉讓給父母
江蘇省如東縣人民法院審理了一起案件，宮某、張某夫妻與兒子宮某飛共同共有一套位于上海的房產。宮某飛在 2016 年至 2018 年期間結欠王某 130 余萬元未能償還借款，為了逃避還債，在王某起訴前，宮某飛與父母將房產產權份額申請變更登記，后將其 1% 的份額以 30000 余元的價格轉讓給父母，并辦理了產權變更登記。王某了解到宮某飛與父母的房產份額轉讓行為后，將宮某、宮某飛、張某起訴至法院。法院認為，宮某飛在結欠王某大額借款未償還的情況下，將案涉房屋低價轉讓給父母，其行為使得王某的合法債權無法實現，對王某造成了損害。故判決撤銷宮某飛、宮某、張某對案涉房屋份額分割、轉讓行為，債務人宮某飛負擔律師費 40000 元，宮某、張某負擔律師費 10000 元。宮某飛不服一審判決，提起上訴，后在二審期間撤回上訴，一審判決已經生效。
（四）逃避債務低價賣房
在鄭法說法中的案例中，債務人王樺、李文欠錢不還還低價賣房給第三人李良。法院經審理認為，王樺、李文在明知自己負有債務且無力清償的情況下，選擇以不合理低價將房產轉讓給第三人，這種不誠信行為嚴重損害了債權人的合法權益。法院依法判決撤銷王樺、李文與李良之間的房屋交易行為，不僅有利于保護債權人的合法權益，也體現了法院嚴厲打擊惡意逃避債務行為的態度。
四、惡意躲債房產轉讓行為的啟示
（一）違反誠信原則的后果
惡意躲債房產轉讓行為嚴重違反了誠信原則。誠信作為社會主義核心價值觀之一，也是市場經濟主體的道德準則。在房產交易及債務履行過程中，這種不誠信行為不僅損害了債權人的合法權益，也破壞了市場經濟的正常秩序。如在眾多案例中，債務人以不合理低價將房產轉讓給親屬或他人，試圖逃避債務，這種行為被法院判定無效后，債務人不僅要承擔撤銷房產轉讓行為的后果，還可能面臨其他法律責任，如承擔律師費等行使撤銷權的必要費用。情節嚴重的，還可能涉嫌拒執等刑事犯罪。
（二）債權人的法律途徑
債權人在面對惡意躲債房產轉讓行為時，可以通過法律途徑維護自身權益。根據《民法典》規定，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。在實際操作中，債權人需要舉證證明債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、影響了其債權實現，且債務人的相對人知道或者應當知道該情形。一旦法院認定符合撤銷條件，將判決撤銷債務人的房產轉讓行為，恢復房產至債務人名下，以便債權人在執行程序中實現債權。同時，債權人也可以向法院申請強制執行債務人的其他財產，確保自身合法權益得到保護。
（三）增強誠信意識的重要性
惡意躲債房產轉讓行為給我們敲響了警鐘，呼吁人們增強誠信意識。在市場經濟中，誠信是基石，只有每個人都遵守誠信原則，才能保證市場的正常運轉和經濟的健康發展。無論是債務人還是債權人，都應該秉持誠信為本的理念，履行自己的義務和責任。債務人在面臨債務時，應積極與債權人協商解決辦法，而不是采取惡意逃避的方式。同時，社會也應加強誠信教育，提高人們的誠信意識，營造良好的誠信氛圍。通過法律的約束和道德的引導，共同構建一個誠信、公平、有序的社會環境。