一、二手房市場現狀
手房市場當前的情況可謂喜憂參半。一方面，百城二手住宅均價已連續 29 個月下跌，2024 年 9 月百城二手住宅均價為 14447 元/平方米，環比下跌 0.70%，同比下降 7.13%。以北京為例，二手住宅環比下跌 0.93%，盡管成交量略有下滑，但在月末新政策的刺激下，市場熱度有所提升。上海市場價格環比下跌 0.8%，廣州保持著高掛牌量，深圳成交量環比下降 16.1%，但同比增長 33.0%。
造成這種下跌趨勢的原因是多方面的。從經濟環境與市場預期來看，全球經濟存在諸多不確定性因素，投資者和購房者信心受到影響，更傾向于觀望，減少大額投資和消費行為。供需關系也失衡嚴重，隨著城鎮化進程推進，大量新房項目推出，在設施、配套等方面具有優勢，吸引了更多購房者目光，使得二手房需求相對減少。政府的政策調控也在一定程度上抑制了投機行為，限制了購房者購買力。此外，新房在質量和配套設施上優勢明顯，房地產市場進行結構性調整更注重居住屬性，房地產金融環境變化使得銀行貸款政策趨于謹慎，二手房市場還存在信任危機，如房屋質量問題、產權糾紛等。
盡管市場表現疲軟，但在新政策刺激下，部分城市的市場活躍度有所改善。例如，多地樓市迎來小陽春，多地二手房市場成交量回升。2024 年第 10 周重點 10 城二手住宅成交量為 14463 套，環比上漲 11.23%，其中杭州漲幅持續領先。同時，隨著政策的進一步落實，市場或許會出現一定程度的回暖，特別是在成交量方面可能會有所提升。
二、南五環外二手房
（一）價格波動
南五環外二手房價格有一定起伏，部分小業主掛牌價上漲，但市場反應不一。趙泰所在的康莊路門店位于南五環外，近兩個月來，不急于出售的小業主在掛牌價上普遍上漲 10 萬—20 萬元。然而，并非所有的漲價都能得到市場的積極回應。從整體來看，南五環外的二手房市場價格波動較大，受到多種因素的影響。一方面，新房市場的競爭使得二手房性價比優勢減弱，成為價格波動的重要原因之一。另一方面，市場供需關系的變化也對價格產生了影響。當供大于求時，價格可能會下降；而當需求增加時，價格則可能上漲。
（二）房源亮點
南五環外的二手房有國企開發、準現房等優勢，周邊配套資源豐富，部分房源受關注。例如，大興·星光城由四大國匠聯袂打造，國企開發保證了項目的品質和信譽。該項目位于大興主城，區政府駐地，板塊發展成熟，受益于萬億城南利好，承接疏解非首都功能，三大產業布局。周邊臨近 4 號線，暢享多維立體交通之便，5 大商圈環伺，7 家醫療護航，近享 10 大公園，全齡育人氛圍，醇熟生活主場。2.3 - 2.5 低密度舒居住區，全齡甄品美宅，內造美學主題園林，為老中青少幼提供休憩、交流、娛樂健身空間，滿足全年齡需求。中鐵興創·逸境也是南五環外的優質項目，位置在大興區黃村鎮，由中鐵和興創聯合開發。住宅建面約 11 萬平，容積率 2.5，綠化率 30%，車位配比 1:1.2，物業為中鐵慧生活。周邊交通便利，緊鄰京開高速、南五環等，地鐵四號線棗園站和 19 號線南延（規劃中）也在附近。周邊商業有西紅門薈聚（宜家、歐尚、迪卡儂）、山姆會員、綠地繽紛城、開得 MALL 等。周邊醫療資源包括中國醫學院廣安門醫院南區、北京仁和醫院、北京大學醫院（在建，明年投入使用）等。周邊生態環境優美，有高米店公園、康莊公園、濱河公園、翡翠公園、南苑濕地公園（待建）等。這些項目的優勢使得南五環外的二手房在市場上具有一定的競爭力，受到部分購房者的關注。
三、經紀人視角下的二手房市場
（一）市場回暖信號
從經紀人的視角來看，近期二手房市場確實出現了一些回暖的信號。帶看量明顯增加，尤其是一些優質房源，吸引了眾多購房者的關注。以北京為例，進入 3 月份后，二手房帶看量有明顯回暖，其中周末的帶看量更是大幅增長。上海的新房、二手房咨詢帶看量也有顯著提升，春節后部分樓盤認購率超過 300%。深圳和廣州的二手樓市市場活躍度同樣有上升趨勢。
成交量方面，重點 10 城 3 月 4 日 - 10 日，二手住宅成交量為 14463 套，環比上漲 11.23%。其中，一線城市的二手房成交均出現回升趨勢。北京有周末單日成交破千套，深圳二手房周成交突破千套關口。這些數據表明，二手房市場正在逐漸回暖。
優質房源的成交反彈更為突出。一些地段好、配套設施完善、戶型合理的二手房源，受到了購房者的熱烈追捧。例如，南五環外的國企開發準現房項目，由于其品質有保障、周邊配套資源豐富，成交速度明顯加快。
（二）購房心理變化
隨著二手房市場的回暖，購房者和業主的心理預期也發生了變化。購房者方面，信心指數有所提升。據《2 月國民安居指數報告》顯示，2 月購房者信心指數為 95.0，環比上漲 4.3%。雖然仍有高達 44.2%的購房者在觀望中，但有 29.3%的購房者認為 3 月份是買房的好時機。購房者開始更加理性地看待市場，不再盲目等待房價下跌，而是根據自己的需求和經濟實力來選擇合適的房源。
業主方面，市場價格趨于穩定，小業主不再降價甚至提價。在市場回暖的趨勢下，業主對房價的預期也逐漸提高。像南五環外的小業主，近兩個月來在掛牌價上普遍上漲 10 萬—20 萬元。這主要是因為業主認為市場需求增加，自己的房源具有一定的競爭力。然而，并非所有的提價都能得到市場的認可。一些價格過高的房源，仍然面臨著成交困難的局面。
總的來說，二手房市場的回暖使得購房者和業主的心理預期發生了變化。雙方在交易過程中更加理性，市場價格也趨于穩定。但市場的回暖是否能夠持續，還需要進一步觀察政策的走向和經濟形勢的發展。
四、二手房性價比優勢減弱原因
（一）政策對新房市場的助力
政策在多個方面助力新房市場，使得二手房的性價比優勢進一步減弱。一方面，政府加大對新房市場的支持力度，通過下調首付比例、加大信貸政策支持力度以及降低存量房貸利率等政策，有效降低了購房成本。例如，北京下調首付比例至 15%，一對夫妻在政策發布前一直租房，每月支付租金 3800 元左右，而在“930 新政”等一攬子政策發布后，首付 70 萬元，每月還款金額 2800 元，比租房還要便宜 1000 元。另一方面，一些地方政府通過優化增量住房政策措施，提高新房的價值。如廣東佛山提出住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的 18%提高至 20%，取消飄窗與地面高差小于 0.45 米的要求；廣東肇慶取消公攤面積，這些措施使得新房的得房率提高，性價比更高。
（二）二手房性價比面臨挑戰
性價比變得越來越低：新房市場在政策的推動下，不斷提高房子質量、得房率和性價比。未來的新房將沒有公攤、沒有“偷面積”，房子質量會更好，價格還更便宜。相比之下，二手房的性價比將會持續貶值。例如，現存的一手房在質量和得房率方面可能遜色于未來的新房，更別說已經使用多年的二手房了。而且新房也在降價，對二手房的擠壓也是持續性的。
地段福利在加速打破：過去買二手房的一個重要原因是房子和教育等城市福利深度綁定，但現在戶籍限制在加速打破，城市福利也在和戶籍脫鉤。隨著人口大盤見頂，各個城市的戶籍放開是大勢所趨，公共服務均等化的推進也讓城市福利不再和房子過度掛鉤。這使得二手房對應的地段福利逐漸減弱。
資產屬性轉變為劣質資產：房地產的金融屬性已經明顯降低，房價普漲的年代成為歷史，房產大分化的時代加速到來。二手房正在越來越回歸其本身的普通商品屬性，未來只有核心城市核心地段的好房子才是資產，而那些老破小的二手房則越來越失去投資價值，變回真正的“劣質資產”。隨著時間的推移，二手房會像二手車一樣，越老越貶值。
綜上所述，新房市場的競爭以及政策的助力使得二手房在性價比、地段福利和資產屬性等方面面臨挑戰，導致二手房的性價比優勢減弱。