一、二手房交易概述
手房交易確實是一個復雜的過程，涉及多個環節。選房看房階段，購房者需要根據自己的需求和預算，仔細挑選合適的房屋，考察房屋的位置、戶型、周邊配套等。房屋核驗環節則是為了確保房屋的合法性和真實性，避免購買到存在問題的房屋。簽署合同是非常關鍵的一步，合同條款需要明確各方的權利和義務，包括房屋價格、付款方式、交房時間等。產權過戶是將房屋的所有權從賣方轉移到買方，這個過程需要在相關部門辦理手續。物業交割則是在交易完成后，對房屋的物業費、水電費等進行交接。
然而，調查顯示，僅有 25.62%的受訪者對二手房常見交易風險和流程完全清楚，27.22%的受訪者基本清楚，31.49%的受訪者部分了解，15.66%的受訪者對此完全不了解。這說明大部分人在二手房交易中存在一定的風險認知不足。不清楚交易流程可能會導致各種問題，例如在簽署合同環節，如果不了解合同條款的重要性，可能會忽略一些關鍵細節，從而引發糾紛。在資金安全方面，不清楚風險的購房者可能會面臨定金、房款被非法挪用的風險。在房屋權屬問題上，不了解的話可能會購買到被查封、抵押或處置權不清晰的房屋。
總之，二手房交易流程復雜，風險眾多，購房者在進行交易時需要提高警惕，充分了解交易風險和流程，以保障自己的合法權益。
二、交易流程詳解
（一）選房看房
在找到合適的房子并談到理想價格后，首先要確定自己是否有貸款資格。夫妻雙方應去銀行打征信報告，若簽的合同沒有貸款不通過第三方免責條款，房東可能會沒收定金。同時，讓中介去房管局做房產背調，查看房子是否有二次抵押和查封，產權是否清晰，有無設立居住權和租賃情況，避免買了房子卻住不進去。
（二）房屋核驗
房屋核驗可自行辦理或委托經紀機構辦理。辦理人可為房屋所有權人或經紀機構核驗專員，辦理地點在所在區住建委。所需材料包括填寫《存量房房源核驗申請表》、房產證原件及復印件、房屋所有權人身份證原件及復印件，央產房需提供央產房上市交易登記表，委托經紀公司還需填寫《房源核驗委托書》，并提交個人及房本照片。最快 10 個工作日出結果，且不需任何費用。結果可登陸市住房和城鄉建設委網站查詢或咨詢代辦經紀公司經紀人。要注意避免房源存在交易限制等問題，如抵押、查封等。
（三）簽署合同
在簽署合同時，要明確各項款項支付節點，如銀行貸款、過戶交房的時間節點，約定清楚的稅費、服務費分別由哪方出及金額，還要寫一份房東要留下哪些家具家電物品清單，避免最后交房時產生矛盾。同時，要寫清楚原房東的戶口遷出時間。合同條款需仔細核對，一些主要條款核實清楚，避免引發糾紛。
（四）產權過戶
如果全款買房，流程比較簡單，直接走過戶的流程。若是貸款買房，首先要去銀行面簽，帶上征信報告、銀行流水、身份證、戶口本、結婚證等。賣方到場的人必須是房產證上名字的本人。如果房子還有貸款未結清且不能代押過戶，對方要先去銀行解押，拿到產權證后才能實施過戶。過戶后，由中介將后續資料交給銀行，資料齊全一般七個工作日銀行放款。
（五）物業交割
房東在收到銀行尾款后，雙方按照約定時間辦理交房手續。要確認原房主各項費用繳清，如物業管理費、電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用等。辦理物業更名，注意附屬設施驗收，確保房屋設施設備完好。同時，要關注戶口遷移問題，避免因戶口未遷出帶來后續麻煩。
三、常見交易風險
（一）產權風險
假業主風險：在二手房交易中，可能會遇到房主沒有從事交易的資格，即假業主的情況。為了規避此類風險，購房者在簽約時應注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產權證上登記的為同一人。為防止有人假造，簽約前應要求經紀公司或經紀人前往住建委查詢核實。
多人共有風險：如果房子是多人共有，賣方未經全部共有人一致同意就將房屋登記出售，可能會引發糾紛。這類風險的防范是在簽約時查看房產證上的產權人，有多個產權人的必須要求全部權利人到場，如不能到場需提供同意出售證明及手寫委托書。
房貸未清風險：房子有貸款、抵押尚未還清，業主需要用買房的錢去還貸解押的情況較為常見。為防范此類風險，購房者一定不能同意業主用你的錢去還房貸。如果業主不能自己償還的，會有中介公司提供金融服務，千萬不要自作主張同意業主使用買家的錢去還貸，以免產生糾紛。
被查封風險：房子被法院依法查封也是一種潛在風險。簽約前需讓經紀人協同業主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應寫清楚如遇法院查封，經紀公司應當承擔先行賠付的責任。
不符合轉讓條件風險：按照國家相關法律的規定，有的房子是不能轉讓的，比如 5 年內的經濟適用房、軍產房、局級分得的公房等。屬政策性住房，購房人擁有有限產權，不滿 5 年，不得直接上市交易，確需轉讓的，由政府進行回購。審查產權證時，應注意以優惠價、標準價購買的公房出售時要按成本價補足費用；軍產、院（醫院）產、校產的公房必須經原產權單位蓋章后才能出讓；遠郊區縣的鄉產權房屋不能上市交易，縣城住房土地使用證上顯示是城鎮開發的，則可以上市交易。
（二）資金風險
房款資金風險：資金安全主要體現在業主拿到定金或首付款后玩消失。目前在北京買二手房時一定要資金監管，避免交易雙方放棄資金監管，堅持自行交付房款而面臨房屋買賣人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權、亦無法追回已經支付的房款等風險。
房屋消耗費用未結清風險：有的房產有大量的物管費用、水電費用沒有結清等一些情形。簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費用就不好辦了。
付款方式模糊風險：在交易過程中，付款方式模糊可能導致糾紛。購房者應在合同中明確各項款項支付節點，如銀行貸款、過戶交房的時間節點，約定清楚的稅費、服務費分別由哪方出及金額。
（三）房屋質量風險
專業人士把關：對于房屋本身的質量問題，需要專業的人士幫忙把關。找一些專業的朋友協助一起去幫忙看看，而且是能夠晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小區里，同小區里的人多聊聊，了解一下那棟樓那戶有沒有特殊的情況，比如兇宅等。
避免兇宅問題：購買二手房時，要注意避免買到兇宅?？梢酝ㄟ^網上搜索新聞、挑選可靠的中介、實地考察、了解該地區的房屋價格等方式來避免買到兇宅。如果買到兇宅，合同中有約定的，可按照合同約定處理，如享有合同解除權，并要求對方賠償合同損失；合同中沒有約定的，可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同，但需要滿足因重大誤解所簽訂的購房合同、一方采用了欺詐手段等條件。
選擇大品牌中介保障：選擇大品牌中介肯定是沒錯的，至少能有個保障。大品牌的中介公司在服務的過程中會更加有保障，不僅規模比較大，而且渠道和客戶信息、房源信息都會比較豐富，運營模式和資金周轉都更加穩定。購房者可以走訪中介公司，然后挑選一個比較耳熟能詳的中介公司。
四、規避風險之策
合同簽署環節很關鍵
在二手房交易中，合同簽署環節至關重要。首先，應選擇專業的場地進行合同簽署，如在正規的房地產交易中心或有公信力的場所，這樣可以增加合同簽署的嚴肅性和合法性。同時，可邀請專業人士協助簽約，如房地產律師或有豐富經驗的房產經紀人。律師可以對合同條款進行專業的審查，確保合同內容合法、公平，保護買賣雙方的權益。房產經紀人則對交易流程熟悉，能夠提醒雙方注意一些容易被忽略的細節。
重視購房款支付風險
購房款的支付是二手房交易中的關鍵環節，也是風險較高的環節。為了降低風險，應采取以下措施：
選擇資金監管：資金監管是一種安全有效的支付方式，既能保證買家的資金安全，確保房屋過戶后再支付房款，即便房子不能過戶，自己的資金也不會有影響；而對業主的保證就是，房屋過完戶之后，可以在約定的時間準時收到全部房款。定金也需要資金監管，避免不法分子利用漏洞騙取定金。
謹慎支付首付款：首付款數額較大，支付風險也最大。如果房屋有抵押貸款而賣方又無力還款注銷抵押，通常賣方會要求首付款用于支付給銀行還貸注銷抵押，這種操作仍存在風險。可以考慮將首付款進行第三方資金監管，降低風險。
注意尾款支付：尾款的數額不大，但作用不可小視。它保證賣方在交房時付清煤氣、水、電、有線電視、電話寬帶、物業管理等費用，還有賣方要把房屋內的戶口遷出，不然的話買方就不要輕易的支付尾款。
保留交易證據
在二手房交易過程中，保留交易證據非常重要。以下是四類需要保留的證據：
查清房屋權屬情況：簽買賣協議前，應查清房屋的權屬情況，確認賣方系房屋的所有權人，且該房產沒有其他糾紛、未被凍結查封?？赏ㄟ^查詢房產證、到相關部門核實等方式獲取證據。
保留轉賬憑證：按協議的約定支付購房款，購房款的支付應通過銀行轉賬的方式支付，且通過買受人自己的賬號向賣方賬戶轉賬，保留銀行轉賬憑證。大筆的購房款法官建議不要使用現金支付。
辦理過戶備案登記：支付購房款之前，要先辦理房屋買賣、過戶備案登記，在房款支付后要及時辦理房屋過戶手續，防止因時間延誤及房屋出賣人的原因，產生無法過戶的后果。保留相關的備案登記文件和過戶手續材料。
管理二手房憑證：及時占有、使用、管理二手房，報關相關憑證、憑據，如物業費繳納憑證、房屋維修記錄等。
在二手房交易中，要充分認識到交易的復雜性和風險，通過選擇專業場地和人士協助簽約、重視購房款支付風險、保留交易證據等措施，有效規避風險，保障自己的合法權益。