一、新規出臺背景
《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》近日在市規劃自然資源委網站公開征集意見，引起了廣泛關注。其原因主要有以下幾點：
首先，隨著《民法典》的頒布實施和普及解讀，居住權的有關內容引起了社會的廣泛關注。2021 年施行的《民法典》首次確立了居住權制度，明確了權利人按照合同約定或者遺囑，對他人的住宅享有占有、使用，以滿足生活居住需要的用益物權。
其次，現實生活中存在著諸多對居住權明確規范的需求。例如，父母為子女購房支付了大部分房款，將房屋登記在子女名下，同時登記記載父母有生之年居住于此；又如，某人在遺囑中寫明，其住宅由兒子繼承，但保姆要居住至去世。
再者，2021 年自然資源部選取了 15 個城市開展居住權登記試點工作，北京市雖未被納入試點城市，但同步持續開展政策研究。為解決現實需要，落實司法判決，北京市規劃自然資源委研究草擬了《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》。該辦法共 26 條，包括總則、首次登記、變更登記、注銷登記、其他規定及附則六方面內容，對居住權的登記進行了全面規范。
二、新規具體內容
（一）基本要求明確
《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》明確規定，設立居住權的不動產用途必須為“住宅”，居住權利人必須為自然人。這一規定旨在確保居住權的設立符合生活居住的基本需求，同時也便于對居住權的管理和規范。此外，居住權不得繼承和轉讓，這是為了保障居住權的穩定性和特定性，防止居住權被濫用或不當流轉。
（二）首次登記方式
以合同方式設立居住權的，居住權合同當事人應當共同向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、不動產權證書、居住權合同或設立居住權的相關材料。以遺囑方式設立居住權的，遺囑確立的享有居住權的當事人可以向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、生效遺囑、證實遺囑人死亡的材料。若以人民法院、仲裁機構的生效法律文書確認設立居住權，當事人可以單方面向不動產登記機構申請首次登記，并提交不動產登記申請書、身份證件、確認設立居住權的生效法律文書。同時，不動產登記機構在辦理首次登記時，會對相關材料進行審查，確保居住權的設立合法合規。
（三）變更登記情形
當居住權人姓名、身份證件類型或身份證件號碼發生變化，居住權期限變更，居住權人增加或減少，不動產轉移等情況發生時，可以辦理居住權變更登記。例如，居住權人因個人原因需要更改姓名，或者因家庭情況變化需要增加或減少居住權人，都可以按照規定申請變更登記。
（四）注銷登記規定
居住權滅失的情形主要包括居住權期限屆滿、居住權人死亡、不動產被征收等。在這些情況下，可區分具體情形規定雙方或單方申請辦理注銷登記。例如，如果居住權期限屆滿，居住權人和不動產所有權人可以共同申請注銷登記；如果居住權人死亡，不動產所有權人可以單方申請注銷登記。
（五）特殊情況處理
共有不動產設立居住權需全體共有人一致同意。與將房屋出售相比，設立居住權對占少數份額的不動產權利人的所有權權益影響較大，他們既不能因為設立居住權直接獲得對價補償，同時可能無法繼續占有使用這套房屋。因此，試行期間對于共有不動產設立居住權的，應當經全體共有人一致同意。
已辦理查封登記、預告登記、異議登記的不動產，不予設立居住權。這是為了保障不動產交易的安全性和穩定性，防止因居住權的設立而產生糾紛。
農村宅基地房屋暫不納入登記范圍。根據法律規定，宅基地是農村集體經濟組織成員依法享有的生活資料，具有強烈和鮮明的人身屬性，以及生活必需的保障性。同時，法律規定農村村民一戶擁有一處宅基地，戶內成員可以依法居住使用宅基地房屋，其相應物權和生活保障性已充分予以體現。
（六）居住權人的規定
同一不動產只能設立一個居住權，但居住權人可以為多個人。在滿足生活居住基本要求的前提下，所有權人可以為多個自然人在自己的住宅上設立居住權，也允許通過居住權的變更登記增加或減少居住權人。這一規定既體現了“一物一權”的基本原理，又滿足了實際生活中多人共同居住的需求。
三、新規影響與意義
（一）對房產市場的影響
新規的出臺將對北京房產市場產生多方面的影響。首先，明確了同一不動產只能設立一個居住權且居住權人可以為多人的規定，使得房產的權利劃分更加清晰。這在一定程度上可能會影響購房者的決策，尤其是對于那些關注房產使用權益的人群。例如，一些購房者可能會更加謹慎地考慮購買帶有居住權的房產，因為需要了解居住權人的情況以及可能帶來的影響。同時，已辦理居住權登記不影響不動產轉移、抵押登記的規定，保障了房產交易的靈活性。然而，不動產登記機構應告知受讓方和抵押權人居住權登記情況，這也增加了交易的透明度和復雜性。
從長期來看，新規可能會促使房產市場更加規范和成熟。它為房產交易提供了更加明確的法律依據，減少了潛在的糾紛風險。例如，在過去，可能存在一些因居住權不明確而導致的爭議，新規的實施將有助于避免此類問題的發生。此外，對于共有不動產設立居住權需全體共有人一致同意的規定，也將進一步規范共有房產的交易和使用，保護各權利人的合法權益。
（二）對居住權益保障的意義
新規對居住權益的保障具有重要意義。一方面，明確了居住權的設立條件和程序，為那些需要保障居住權益的人群提供了法律依據。例如，老人可以通過設立居住權確保自己在子女名下的房產中有穩定的居住場所；離婚后的一方可以通過居住權保障自己的居住需求；長期照顧家庭的保姆也可以根據遺囑獲得居住權，保障自己的晚年生活。
另一方面，居住權不得繼承和轉讓的規定，確保了居住權的穩定性和特定性，防止居住權被濫用或不當流轉。同時，允許通過居住權的變更登記增加或減少居住權人，適應了不同情況下居住權益的變化需求。例如，隨著家庭情況的變化，居住權人可以根據實際情況申請增加或減少居住權人，以更好地保障自己和家人的居住權益。
（三）對不動產登記工作的積極影響
新規對不動產登記工作提出了更高的要求，同時也帶來了積極的影響。首先，明確了居住權登記的具體辦理要求，包括首次登記、變更登記和注銷登記等，使得不動產登記機構的工作更加規范和有序。其次，增加了以確認居住權的生效法律文書設立居住權的情形，豐富了居住權設立的方式，提高了不動產登記的靈活性和適應性。
此外，對于特殊情況的處理規定，如共有不動產設立居住權、已辦理查封登記等不動產不予設立居住權以及農村宅基地房屋暫不納入登記范圍等，為不動產登記機構在實際工作中提供了明確的指導。這有助于提高不動產登記的準確性和效率，減少因登記不規范而導致的糾紛和矛盾。
《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》的出臺，對房產市場、居住權益保障及不動產登記工作都具有積極的影響和重要的意義。它不僅為北京市的居住權登記工作提供了具體的規范和指導，也為全國其他地區在居住權領域的探索和實踐提供了有益的參考。