一、市場現狀
杭州樓市在近期呈現出一片火熱景象。某房產交易平臺最新數據顯示，最近一周，杭州二手房買賣日均新簽單量較 9 月上漲了 106%，線上新房認購單量較 9 月上漲 122%。
二手房市場反應尤為敏銳。多重利好刺激下，杭州市區二手房網簽量日均突破 350 套，遠超 9 月的日均 200 套。國慶長假后的第一個周末，杭州我愛我家、貝殼簽約中心人氣爆滿，部分簽約室甚至需要排隊。杭州貝殼研究院數據顯示，貝殼平臺二手房新簽單量日均比 9 月上漲了 106%，相比國慶假期日均漲幅為 50%。杭州房房惠的負責人也表示旗下門店簽約量比 9 月同期上浮了至少 50%。
不僅如此，二手房市場中除了價格低的剛需房源快速成交外，改善次新房小區的成交量也迎來大漲。如文暉次新房和品，10 月 9 日~10 月 13 日已經下定 10 套；亞運村下定了 40 多套。然而，市場仍處于博弈狀態，雖然改善次新房的房東想漲價，但買家仍在砍價，實際成交價格暫時并未上揚。
新房市場同樣火熱。杭州兩大紅盤——翡翠錦和府和潮起的報名結果顯示，吸引了眾多家庭報名登記，觸發社保排序，中簽率低。而在非熱門板塊，雖然市場明顯回暖，但優惠還在持續。市中心寶地掛牌也讓本土房企增加了拿地信心，如綠城揮金 22.2 億元包攬兩宗宅地。杭州樓市的限制性措施全面解除，加上低首付、低房貸利率等寬松購房政策，使得購房者果斷入市，市場熱度持續攀升。
二、回暖原因
（一）政策紅利推動
杭州推出房產新政，取消新出讓住宅用地限價措施，自《通知》發布之日起，新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求，已出讓用地按原有合同約定執行。同時，優化住房公積金貸款政策，職工家庭購買住房申請住房公積金貸款，最高額度提高到 130 萬元，保底額度提高到 20 萬元；購買經認定為綠色低碳建筑的新建商品住房或“以舊換新”的，貸款額度可上浮 20%；統一首套房和二套房貸款首付款比例不低于 20%；使用 1 次住房公積金貸款已結清的，可按首套房認定。這些政策措施極大地刺激了購房需求的釋放，降低了購房門檻和成本，為杭州樓市的回暖提供了有力的政策支持。
（二）改善需求增長
隨著經濟的發展和居民收入的提升，越來越多的家庭希望通過置換房屋來改善居住條件。改善型住房需求成為市場主流，高端改善性產品成交明顯好于普通住宅。例如，田雯將位于杭州九堡的一套兩房置換到艮北的四房，總價 440 多萬元，這個置換過程正是在改善型需求的推動下實現的。改善型需求的增加，既提高了市場的活躍度，也體現了家庭對子女教育、老人養老等多方面的綜合考慮。
（三）投資回報預期
以山東姑娘劉蕓的經歷為例，她在 2018 年以 180 萬元賣掉了市中心嘉匯大廈的一套 51㎡頂樓房源，今年上半年以 120 萬元買回了相同小區的一套 16 樓房源，凈賺 60 萬元。這種明顯的投資回報預期，刺激了更多投資者進入二手房市場。此外，2004 年 9 月，廣州市民蒙小姐看中了濱江東路的一套二手房，房款總額為 20 萬元，時隔兩年，房子價格已經今非昔比，如果房子即使以 6000 元/平方米的價格算，至少可以賣到 40 萬，這已經比兩年前翻了一倍。
（四）租賃市場回報
穩定的租金回報率吸引了不少投資者，他們不僅看重房屋的增值空間，也看重其租金收益。這使得二手房市場的需求進一步增加。例如，張建生為父母在杭州蕭山區的陽光城上府買的 89㎡二手房，月租金回報率為 3.5%。諸葛找房的數據顯示，今年上半年，我國重點 50 城的租金回報率達到 2.03%。在杭州，100 個熱門小區的平均租金收益率為 2.01%。
（五）地理位置與配套
地理位置和配套設施是購房者考慮的重要因素。田雯選擇了地鐵 1 號線九和路站附近的次新房小區，這種選擇不僅考慮到孩子上學的便利性，也看中了房貸利率下降帶來的綜合效益。類似的，張建生選擇的陽光城上府也具備良好的地理位置和便利的生活配套設施，這使得這些小區的房源更受青睞。朝暉五區和三塘北村等老小區租金收益率超過 3%，一方面是因為房價大幅回落，另一方面這些老小區地段成熟，生活配套齊全，舊改后居住環境得到提升，且戶型偏小，在出租市場上較受歡迎。
三、市場表現
（一）二手房成交火爆
杭州市區二手房市場在多重利好的刺激下，呈現出極為火爆的態勢。日均網簽量突破 350 套，這一數據遠超 9 月的日均 200 套，充分顯示出市場的活躍度和熱度。國慶長假后的第一個周末，我愛我家、貝殼簽約中心人氣爆棚，部分簽約室甚至出現排隊的情況。這種熱鬧的場景不僅體現了二手房市場的火爆，也反映出購房者對于市場的信心和熱情。
剛需房源的快速成交成為市場的一大亮點。例如求是村一套中間樓層面積 60㎡的小三房，房東通過以價換量，從掛牌價 320 萬元降至 280 萬元，最終吸引買家火速下單。這一現象表明，在市場熱度增加的情況下，買家愿意出來看房，而房東也希望趁著熱度盡快出售，雙方一拍即合。
除了剛需房源，改善次新房小區的成交量也迎來大漲。文暉次新房和品在 10 月 9 日至 10 月 13 日期間已經下定 10 套，亞運村更是下定了 40 多套。然而，市場目前仍處于博弈狀態，雖然房東想漲價，但買家仍在砍價，實際成交價格暫時并未上揚。
（二）外地買家掃貨
一些外地買家開始在杭州樓市“掃貨”，其中一位神秘買家金某某在半個月內連續拍下 3 套杭州核心板塊優質房產。9 月 30 日，金某某以 1819.391 萬元拍走南星橋老牌豪宅金色海岸一套法拍房，折合成交單價約 7.89 萬元；10 月 12 日，又以 1020.3 萬元拍走南星橋次新房候潮府一套法拍房，折合成交單價約 8.63 萬元；10 月 13 日，再次以 600 萬元拍下杭州著名的“孟母盤”文鼎苑一套法拍房，折合成交單價約 5 萬元。10 月 15 日，位于奧體核心的頂流豪宅杭州壹號院一套法拍房，最后被蔡某某以 1500 多萬元拍走，折合成交單價約 8.9 萬元。據天眼查信息，蔡某某與金某某是老熟人，兩人共同持股開了多家公司。也就是說，義烏老板金某某和蔡某某短短半個月就豪擲 5000 萬元拍走 4 套杭州優質法拍房。這 4 套房源的法拍成交價都處于近年來的低點，像文鼎苑這套房子的價格，跟巔峰期相比已“腰斬”。在不少購房者看來，經過這兩年的房價“擠水分”，目前杭州樓市已基本觸底，即將反彈，一些行動力強的人已經加緊“抄底”。
（三）新房案場人氣增加
非熱門板塊新房項目優惠持續。早在新政出臺前，非熱門板塊的限價就已“名存實亡”。今年上半年，就有許多樓盤推出了送車位、送家裝包等各類優惠。隨著市場持續趨冷，部分樓盤直接開始打折銷售。限價放開后，市場明顯回暖，但這些新房項目的優惠還在持續。例如招商蛇口璀璨映瀾項目的工作人員透露，新政出臺后的國慶假期銷售十分火熱，到訪人數超過 1000 組，并新增了 80 套左右的認購，“偶爾會有折扣房源，根據現場具體銷售情況再釋放。”愛達 1872 項目的工作人員也表示，限價放開疊加臨平區契稅和購房雙補貼的新政，對項目銷售幫助很大。
市中心寶地掛牌將刷新板塊地價和房價。市場再度變得活躍，也讓本土房企增加了拿地信心。10 月 15 日上午，樓市新政發布后迎來首場土拍，本土房企綠城揮金 22.2 億元，包攬了兩宗宅地。其中包含了拱墅區最后一宗限房價的運河新城地塊，限價 33700 元/㎡，綠城底價拿下，成交樓面價 16763 元/㎡，利潤空間可觀，能打造出高品質的產品。
四、未來展望
盡管當前杭州二手房市場表現活躍，但房價是否反轉仍難以確定，現在說還為時尚早。從目前的情況來看，杭州二手房市場的活躍主要得益于政策的刺激以及市場需求的釋放。然而，這種熱度能否持續，還需要進一步觀察政策的持續作用以及市場的反應。
一方面，政策的持續作用對于二手房市場的未來發展至關重要。目前，杭州推出的房產新政在一定程度上刺激了購房需求，降低了購房門檻和成本。但政策的效應是否能夠持續，還需要觀察后續是否會有更多的政策調整和支持。如果政策能夠持續加碼，進一步優化住房公積金貸款政策、加大購房補貼力度等，那么二手房市場的熱度可能會繼續保持。反之，如果政策出現調整或者收緊，那么市場可能會再次陷入低迷。
另一方面，市場的反應也是影響二手房市場未來發展的關鍵因素。目前，雖然二手房市場成交量火爆，但實際成交價格暫時并未上揚，市場仍處于博弈狀態。這表明購房者和房東對于房價的預期存在一定的差異。如果未來市場上的房源供應繼續增加，而購房者的需求逐漸趨于理性，那么房價可能會面臨一定的下行壓力。反之，如果購房者的需求持續旺盛，而房源供應相對緊張，那么房價可能會出現上漲。
此外，宏觀經濟環境、人口流動趨勢等因素也會對二手房市場的未來發展產生影響。如果宏觀經濟環境持續向好，居民收入穩定增長，那么購房需求可能會進一步增加，從而推動二手房市場的發展。同時，人口流動趨勢也會影響二手房市場的供需關系。如果杭州能夠繼續吸引大量的人口流入，那么購房需求將會持續旺盛，二手房市場也將迎來更廣闊的發展空間。
綜上所述，杭州二手房市場的未來發展仍充滿不確定性，需要密切關注政策的持續作用以及市場的反應。在這個過程中，購房者和房東都需要保持理性，審慎決策，以應對市場的變化。