一、寫字樓租賃市場現狀
寫字樓作為商業活動的重要載體，其租賃市場的發展備受關注。當前，寫字樓租金成本仍是租戶的首要考量因素。據相關數據顯示，CBRE中國研究部負責人謝晨指出，調研中有超過 70%的租戶計劃未來三年房地產整體運營成本比例不會再提高或要求下降。這表明租戶在選擇寫字樓時，對成本的控制較為嚴格。
同時，辦公品質升級是長期趨勢。隨著企業的發展和員工對工作環境要求的提高，高品質的寫字樓越來越受到青睞。一方面，綠色建筑和可持續發展成為寫字樓的重要發展方向。企業越來越重視環保和能源效率，選擇符合可持續標準的寫字樓。例如，一些寫字樓采用太陽能、風能等可再生能源，減少對傳統能源的依賴，降低碳排放。另一方面，智能化設備、遠程辦公和數字化工作流程等技術的發展，對辦公空間的需求提出了新的要求。智能化的辦公設備和系統更加普及，提高了辦公效率，優化了辦公環境。
此外，當前寫字樓租賃市場還呈現出一些其他特點。例如，一線城市核心商務區高品質樓宇的可租面積依然緊俏，而部分城市的寫字樓空置率仍然較高。以北京為例，三季度北京甲級寫字樓空置率環比上升 1.7 個百分點至 17.1%；上海甲級寫字樓空置率已突破至 20.5%，環比微升 0.9 個百分點。這表明寫字樓租賃市場供需結構仍存在不平衡的情況。
二、CBRE 對寫字樓市場的預測
（一）2024 年租賃需求觸底回升
世邦魏理仕發布的報告顯示，2024 年中國寫字樓租賃需求預計觸底回升。這一預測有著多方面的依據。首先，隨著經濟的逐步復蘇，企業的業務活動逐漸增多，對辦公空間的需求也相應增加。全國寫字樓凈吸納量有望達到 400 萬平方米，與 2019 年相當。2024 年全年全國寫字樓市場新增供應超 800 萬平方米，年末整體空置率將攀升至 26%左右，但一線城市核心商務區高品質樓宇的可租面積依然緊俏。這表明盡管市場供應增加，但優質寫字樓資源仍然稀缺。具體來看，金融行業的租賃需求主要來自證券、保險等非銀機構，科技互聯網行業中的人工智能領域將持續高速成長。產業升級浪潮下，高技術制造企業對研發設計、營銷服務以及管理支持崗位的強勁需求正在成為寫字樓租賃的新勢能。世邦魏理仕預計，2024 年一線城市及杭州、成都、武漢、西安等高技術行業集聚的二線城市租賃活躍度將保持領先。
（二）2025 - 2026 年展望
據 CBRE 預測，至 2025 年至 2026 年，全國寫字樓凈吸納量有望恢復到疫情前的平均水平，即 500 萬至 550 萬平方米。謝晨預計，今年下半年至 2025 年，一線城市會轉化出強勁的寫字樓需求。這主要是由于一線城市經濟發展迅速，企業聚集度高，對優質辦公空間的需求持續旺盛。隨著經濟的進一步復蘇和產業升級的推進，一線城市的寫字樓市場將迎來新的發展機遇。同時，隨著全國零售物業新增供應有所回落，零售物業市場空置率水平將逐年下降，這也將對寫字樓市場產生積極影響。投資者情緒的改善和租賃市場的復蘇將共同推動大宗物業交易活躍度的提升，進一步促進寫字樓市場的發展。
三、2024 年中國寫字樓租賃需求觸底回升原因
（一）消費復蘇驅動增長
2024 年，居民消費的持續復蘇成為經濟增長的核心驅動力，預計中國經濟全年有望實現 4.6%的 GDP 增長。在商業地產領域，消費復蘇為寫字樓租賃市場帶來了積極影響。隨著居民消費信心的進一步改善，專業化運動戶外品牌租賃需求保持強勁增長，咖啡茶飲和特色美食也將繼續積極拓店。2024 年國內主要城市優質零售物業凈吸納量預計將同比小幅增長至 570 萬平方米，這將帶動寫字樓租賃需求的增加。此外，消費復蘇也促進了金融、科技互聯網等行業的發展，這些行業的租賃需求主要來自證券、保險等非銀機構以及人工智能領域。例如，世邦魏理仕數據顯示，2023 年上半年，上海寫字樓市場凈吸納量為 21.9 萬平方米，較去年同期下調 31.6%，但隨著消費復蘇，2024 年中國寫字樓租賃需求預計觸底回升，全國寫字樓市場凈吸納量有望達到 400 萬平方米。
（二）產業升級帶來新勢能
產業升級浪潮下，高技術制造企業對研發設計、營銷服務以及管理支持崗位的強勁需求正在成為寫字樓租賃的新勢能。科技互聯網行業中的人工智能領域將持續高速成長，金融行業的租賃需求主要來自證券、保險等非銀機構。這些行業的發展需要高品質的辦公空間，推動了寫字樓租賃需求的增加。例如，世邦魏理仕預計，2024 年一線城市及杭州、成都、武漢、西安等高技術行業集聚的二線城市租賃活躍度將保持領先。隨著產業升級的推進，企業對辦公空間的需求也在不斷變化，更加注重智能化設備、遠程辦公和數字化工作流程等技術的應用，這也促使寫字樓不斷提升自身的品質和服務水平。
（三）其他因素
除了消費復蘇和產業升級，還有一些其他因素促使寫字樓租賃需求溫和回暖。一方面，隨著經濟的逐步復蘇，企業的業務活動逐漸增多，對辦公空間的需求也相應增加。另一方面，寫字樓市場的供應結構也在發生變化，一線城市核心商務區高品質樓宇的可租面積依然緊俏，而部分城市的寫字樓空置率仍然較高。這表明市場供需結構仍存在不平衡的情況，也為寫字樓租賃需求的增加提供了空間。此外，投資者情緒的改善和租賃市場的復蘇將共同推動大宗物業交易活躍度的提升，進一步促進寫字樓市場的發展。
四、寫字樓租賃市場的挑戰與機遇
（一）挑戰
供應高峰與空置率上升：未來幾年，寫字樓市場的供應高峰將進一步加大去化和租金的壓力。以深圳為例，預計今年將有近 120 萬平方米的甲級寫字樓投入使用，未來四年，深圳甲級寫字樓市場將迎來供應高峰期，市場競爭將更加激烈。全國范圍內，2024 年全年全國寫字樓市場新增供應超 800 萬平方米，年末整體空置率將攀升至 26%左右。大量的新增供應推高了寫字樓的空置率，使得市場去化壓力增大。
租金下行壓力：隨著供需關系的轉變，企業對辦公空間的期望日益提升，不再滿足于基礎的物業服務。在經濟環境尚未有明顯改善的大背景下，各家企業對未來三年的辦公面積擴張持謹慎樂觀態度，這無疑將進一步加劇行業的競爭態勢。世邦魏理仕數據顯示，2024 年上半年辦公樓市場復蘇弱于預期，僅為疫情前五年同期均值的 43%。2024 年下半年一線城市寫字樓市場租金水平或繼續面臨下行趨勢。
企業需求變化：科技互聯網行業縮減面積的比例明顯減少，同時在人工智能相關企業的帶動下，新租面積在連續兩年大幅下降后首度回升，同比增長 2%。不同規模企業均表現出凈擴租意愿，中小企業尤為積極，大型企業則更注重優化整合現有空間。這意味著寫字樓市場需要更加靈活地滿足不同企業的需求。
（二）機遇
品質升級需求：辦公品質升級是長期趨勢。隨著企業的發展和員工對工作環境要求的提高，高品質的寫字樓越來越受到青睞。綠色建筑和可持續發展成為寫字樓的重要發展方向，企業越來越重視環保和能源效率，選擇符合可持續標準的寫字樓。智能化設備、遠程辦公和數字化工作流程等技術的發展，也對辦公空間的需求提出了新的要求。
新興商務區活躍：新興商務區成全市去化主力。以北京為例，2023 年上半年，寫字樓租賃市場 TMT、能源基建類行業需求向好，新興商務區成全市去化主力。當前企業普遍追求降本增效，新興區域寫字樓成本優勢突出，成為企業優選。例如，麗澤、石景山、通州等新興商務區，受益于租戶搬遷意愿的增強，季內凈吸納量均超過一萬平方米。
政策支持：長期看，北京市政府近期出臺的促進創業帶動就業行動、高精尖和中小企業發展資金實施指南等政策有望提振企業信心，推動年內需求復蘇和空置去化。深圳市政府也制定相應補貼政策并啟動多項措施來吸引全球的企業和投資者來深圳發展新興產業，這將激發出更多新增需求以抵消經濟增速趨緩帶來的不利影響